Endret: 3 okt 2016     Opprettet: 22 nov 2013

2013-11-22 Radiatorprosjekt og fyringsanlegg

Prosjekt 2013-2014 – bytte av radiatorer
Bakgrunn

Ganske typisk for sin tid var det opprinnelige fyringsanlegget i Engelsborg borettslag (EB) basert på oljefyring og lagt opp som 80/20. Det vil si 80C ut fra fyr og 20C for returen.
De gamle radiatorene har gjort tjeneste fra bygget var nytt og slitasje/korrosjon betød at risiko for lekkasjer etter hvert var blitt overhengende. I tillegg har effekten gradvis sunket etter hvert som det gjennom årene har samlet seg veldig mye grums.
Varmebehovet i bygget var opprinnelig noe høyere enn i dag siden man hadde dårligere vinduer. Men anlegget var nok i utgangspunktet noe overdimensjonert. Det var for eksempel mange og store radiatorer på rom som åpenbart kunne klart seg med mer beskjedne størrelser. I det hele så det nok ut som at man i stor grad har brukt det som var tilgjengelig den dagen det ble montert. Det var mange ulke dimensjoner, og ikke etter tydelig system.
Den opprinnelige overkapasiteten har tjent oss vel ved at vi har hatt tilstrekkelig varme selv om effekten på radiatorene har sunket betraktelig gjennom årene.
Radiatorene og rørstammene har vært uendret gjennom årene men fyringsanlegget generelt har vært oppgradert. Det gjelder da kjeler, pumper, ekspansjonstanker, ventiler m.m.
De originale rørstammene er utrolig solide og er tilnærmet upåvirket av tidens tann. De blir derfor ikke byttet i forbindelse med utskifting av radiatorer.

Energikilder og valg av type anlegg
Fyring i er i dag basert på energi fra fossil olje og elektrisitet. Den første endringen vi gjør er å gå over til bio-olje og deretter er det tanker om en fremtid med innslag av fjernvarme, varmepumper og andre miljøvennlige løsninger.
Bruk av nye fyringsløsninger forutsetter et lavtemperaturanlegg så i praksis betyr det at vi ved bytte av radiatorer måtte sikte på dimensjoner tilpasset 60/40.

Sammenhengen mellom dimensjoner på radiatorer og overgang fra 80/20 til 60/40
Moderne fyringsanlegg er typisk lagt opp som lavtemperaturanlegg. Det er i seg selv viktig at lavtemperaturanlegg er langt mer energiøkonomiske. Litt forenklet kan en si at dette skyldes økt varmetap når temperaturforskjell mellom det oppvarmede vannet i anlegget og omgivelsene øker.
En åpenbar ulempe med 60/40 anlegg er at det krever større dimensjoner på radiatorene for å gi ønsket temperatur i leilighetene.

Andre parametre i valg av typer og størrelser radiatorer
Den grunnleggende faktor er effektbehov i forhold til volum i hvert rom/leilighet. Ut fra beregnet effektbehov og temperatur på vann som sirkulerer beregner man så nødvendig areal på paneler og så lengde og dybde på radiatorene. Høyden var i utgangspunktet allerede definert så da var det lengde og antall paneler som vi måtte vurdere.
2panel 3panel
- 2 paneler må nødvendigvis være lengre enn 3 paneler for å oppnå samme overflate. Fordelen med 2 paneler er at de bygger mindre i dybde, ca14 cm fra vegg mot
> 20cm fra vegg for 3 paneler. Med 2 paneler baserer en seg også på lengder som dekker større areal under vinduene slik at en reduserer kaldras og dermed følelsen av trekk. I tillegg er det ikke uvesentlig at 2 paneler er mye billigere. Når en skal kjøpe i overkant av 900 radiatorer blir det fort en del penger av det.
- Fordelen med 3 panelers radiatorer er primært at lengden kan reduseres slik at det hele blir mer kompakt.
Vi valgte å gå for en løsning basert på 2 paneler.

Tillegg til opprinnelig prosjekt
a) Reduksjon av støy

For beboere i EB er det velkjent at de gamle radiatorene var langt fra støyfrie. Mange har nok erfart at det har vært nødvendig å strupe ventilen på radiatoren for å få en god natts søvn. Bråket har sin opprinnelse i at det ikke har vært mulig å balansere trykk og gjennomstøming optimalt, samt da generell konstruksjon av de gamle radiatorer og ventiler.
Nye radiatorer ville i seg selv redusere støyproblemene men ikke eleminere dem. Ved de første installasjonene ble det også satt inn ny type ventil i kjeller for automatisk regulering av trykk og gjennomstrømning i hver stamme.
På bildet vises tur/retur for vann i en stamme etter at ny ventil er satt på. De to blå hendlene er rene strupeventiler for avstengning av vannet.
Den nye ventilen er i realiteten to ventiler (”rød & blå”) koblet med den tynne kveilen av kobberrør. Det gir en automatisk regulering av vanngjennomstrømning ut fra endringer i trykk.
Når ventilene på radiatorene i leilighetene åpner/lukker vil den nye ventilen i kjeller sørge for at vannmengden justeres automatisk.
En viktig bieffekt av den automatiske reguleringen er at man får en optimal distribusjon av varme til alle leiligheter.
Forsøket med nye reguleringsventiler i kjeller var så vellykket at styret vedtok å gjennomføre dette overalt i bygget.

b) Optimal balansering av anlegget
Pumpen som i dag er i bruk for å levere vannsirkulasjon jobber med konstant hastighet. For å få maksimal effekt av de øvrige investeringene vil det bli satt inn en ny trykkregulert pumpe. Når termostat/ventil på radiatorer og nye ventiler på stamme tilpasser seg faktisk behov vil ny pumpe i fyrrom følge opp med automatisk tilpasning av vannmengde.

Puss og maling i forbindelse med radiatorbytte
Ex: før sparkling
Ex: etter sparkling, før maling
Ex: ferdig resultat
I de fleste tilfeller har det ikke vært gjort noe bak de gamle radiatorene etter at de ble satt inn. Årevis med veistøv og annen skitt + skader som følge av at de gamle festene måtte fjernes tilsa at prosjektet måtte inkludere en grunnleggende behandling med sparkel og grunning dersom man skulle unngå en storm av henvendelser om å hekte ned igjen rye radiatorer for å pusse opp bak.
I praksis innebar det da at man fjerner gamle fester, og setter opp de nye. Deretter sparkles skader, etterfulgt av matt hvit grunning før de nye radiatorene ble hengt opp. De som ikke ville ha noe gjort bak kunne også gi melding om det på forhånd.
Som følge av tilbakemeldinger fra beboere ble en tilpasning gjort etter at de første installasjonen var gjennomført. Det ble da åpnet for at beboer kunne sette frem alternativ farge samt minirull/kar, så ville dette bli benyttet i stedet for matt hvit.
Siden det meste av flaten er bak radiatorer var det ikke lagt opp til puss av sparkel før maling, flere lag maling eller liknende. Det skulle bare være en helt enkelt standarisert løsning som ga resultat akseptabelt for de fleste.

Akseptable avvik og kompromisser
I praksis er det ikke mulig å gjennomføre store felles prosjekter uten at det i noen tilfeller er forkjell på hva beboer forventer/ønsker og hva som må til for at anlegg skal fungere som forutsatt og hva som er praktisk/økonomisk gjennomførbart.
Ex: Anbefalt størrelse på radiator kan være i konflikt med hva som ser penest ut. Gammel radiator i denne posisjon var her 1m lang, mens den nye her er 1,6m. Størrelsen er bestemt ut fra kriterier som er nevnt tidligere i dette dokumentet.
I utgangspunktet er det gitt at radiatorene sentreres under vinduene, men det var åpning for justering for å løse konkrete utfordringer. I rom som kjøkken skaper inventar ofte en slik utfordring. I verste fall må en f.eks ofre et skap/hylle, men oftest kan en justere posisjon litt, og eventuelt gå litt ned på størrelse for å få det montert på en god måte.
Når dette dokumentet skrives er prosjektet kommet halveis, så det kan også dukke opp andre saker senere. Generelt vil det ved avslutning av prosjektet gå ut spørreskjema til alle andelseiere der man ber om tilbakemelding på utført arbeid. Her ligger da også en mulighet for å få rettet opp eventuelle grove tabber, som skjev montering osv.

Tidsrammer for radiatorprosjektet og tilknyttede arbeider
Vi forventer å være ferdig med Sarsgate 64-80 og Trondheimsveien 85-95 før julepausen som tas fra 17/12-13 frem til nyttår. Alt arbeid i leilighetene vil være avsluttet 1. kvartal 2014.
Det vil gjenstå noe arbeid som ikke kan gjennomføres uten å stenge ned og tømme anlegget over lengre tid. Disse tas da først når fyringssesong er over.
Det gjelder:
- Nye ventiler på enkelte stammer. Noen steder lar det seg ikke gjøre å montere de nye automatiske ventilene i kjeller uten mer tidkrevende ombygging.
- Strekk i kjeller skal oppdeles i soner ved hjelp av nye strupeventiler
- Ny trykkregulert pumpe settes inn i fyrrom
- Eventuell nødvendig feilretting tilknyttet monterte radiatorer i leiligheter

Prosjektledelse
I likhet med de fleste andre borettslag har EB normalt brukt ekstern prosjektledelse ved gjennomføring av alle større prosjekter. Forventningen er da at dette skal sikre kvalitet og innhold ved å bistå i hele prosessen fra utarbeidelse av tilbudsgrunnlag frem til avsluttende kontroll.
Vår erfaring med ekstern prosjektledelse har imidlertid vært at det ikke gir noe som helst sikring for borettslaget. To eksempler som kan nevnes er:
- Nye kjellerstrekk(varmt og kaldt vann). Det nye anlegget var sikkert innenfor minimums grenser/anbefalinger og gjeldende forskrifter. Men det er i ettertid helt
åpenbart at anlegget er underdimensjonert, og at opplegg uten sirkulasjon av varmtvann er uegnet i praksis.
- Baderomsrehabiliteringen. Det er vel kjent for de fleste at tlnærmet 100% av varmekablene er røket, og at dette primært skyldes dårlig støp. I utgangspunktet ville man nok ha forventet at denne type feil ble oppdaget underveis når en betaler eksterne aktører for prosjektledelse.
I begge eksemplene er det åpenbart gjort feil, men det er ingen formelle/juridiske feil i forhold til avtaletekstene. Så ulempene og kostandene har endt hos oss i borettslaget.
Siden kostnadene ved eventuelle tabber uansett lander hos oss andelseiere tok styret en beslutning at vi i nye prosjekter heller kunne gjøre våre egne tabber gratis fremfor å betale andre for å gjøre tabbene for oss.

Prosjekt, kontrakter og valg av leverandører
Vi valgte å ta prosjektledelse selv, men det betyr ikke at vi ikke benytter eksterne aktører.
For å sikre at kontrakter/avtaler ble så gode og dekkende som mulig har vi jobbet tett med vår faste samarbeidspartner for juridiske tjenester, Advokatfirmaet Aurstad & Co.
Vi arbeidet også svært tett med potensielle leverandører for å få definert innhold og omfang på prosjektet så korrekt som mulig. De fleste leverandører som falt fra underveis gjorde det fordi de fikk andre store oppdrag i mellomtiden, og dermed ikke lenger kunne ta eventuelle oppdrag hos oss.
For gjennomføringen av prosjektet valgte vi Fossum og Kristiansen as (FK)
De to viktigste årsakene var at vi hadde den mest nyttige kommunikasjon med dem rundt alternative løsninger, samtidig som de var gunstigst prismessig.
Sammen med FK valgte vi radiatorer RIOpanel Compact fra Ribe Jernindustri i Danmark.
Vaktmester og FK’s representant Artur Majewski er de som holder kontroll på det praktiske i prosjektet.
Styret er representert i det daglige arbeidet ved styreleder – som i dette tilfelle holder kamera.
Dersom du har spørsmål eller kommentarer kan det sendes til
engelsborg@engelsborg.no

22. november 2013