Ansvarsforhold

Denne gjennomgangen fokuserer primært på den del av ansvarsfordeling som er knyttet til vedlikehold, siden det gjerne er her det oppstår utfordringer.

Når en snakker om ansvarsfordeling og kostnader er det viktig å huske på at borettslaget ikke er en kommersiell enhet. Alle kostnader som borettslaget har, blir fordelt på hver enkelt, via felleskostnadene. Så når en snakker om at ”borettslaget skal betale”, så er det i praksis beboerne, men at det blir fordelt på alle andelseiere.

ANDELSEIERS VEDLIKEHOLDSANSVAR, (utdrag fra borettslagsloven§ 5-12)

1) Minimumskrav til andelseier er at bolig skal holdes i forsvarlig stand slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for andre.

2) Andelseier skal vedlikeholde, slik som vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr, apparat og innvendige flater i boligen.

3) Andelseiers vedlikeholdsansvar omfatter om nødvendig også reparasjon eller utskifting av slik som rør, ledninger inventar, utstyr apparat, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap, benker og innvendige dører med karmer. Men det omfatter ikke utskifting av vinduer, ytterdører eller reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygd inn i bærende konstruksjoner.

4) Vedlikeholdsplikten gjelder også utbedring av tilfeldig skade på alt som er definert som andelseiers ansvar ovenfor. Tilfeldig skade er ytre begivenheter som andelseier ikke rår over, så som innbrudd, hærverk og naturkatastrofer.

5) Borettslaget kan fastsette en annen fordeling av vedlikeholdsansvaret i sine vedtekter enn det som fremgår av loven.

ARBEIDER ORGANISERT AV BORETTSLAGET

Ved større vedlikeholdsarbeider vil det ofte være slik at borettslaget organiserer det hele, normalt basert på generalforsamlingsvedtak. Oftest fordi det rent praktisk må gjøres slik fordi arbeidene berører felles anlegg, utstyr osv, men også fordi man da oppnår lang gunstigere priser.

Typisk eksempel her er baderomsrehabilitering. Det at arbeidene er organisert av borettslaget, forandrer ikke ansvarsforholdene.

NOEN KONKRETE EKSEMPLER PÅ ANDELSEIERS ANSVAR

1) Vann og avløp

Andelseier har innenfor sin leilighet ansvar for å vedlikeholde alt som har å gjøre med vann og avløp. Det vil si alle vannrør fra det punkt det kommer inn i leiligheten, og for alt som er tilkoblet avløpsrør før det går ut av leiligheten. Husk å rense sluk jevnlig.

2) Varmekabler

Hos oss betyr det i praksis varmekablene på bad. Dette er andelseiers ansvar.

3) Radiatorene

Dette er i utgangspunktet andelseiers ansvar, men merk at du ikke kan bytte ut eksisterende radiatorer fritt, siden man må ha korrekt type for at systemet skal være balansert. Kontakt vaktmester om du vil bytte radiator i din leilighet

4) Strøm

Andelseiers ansvar gjelder fra og med sikringsskapene ute i oppgangen. Husk å holde ditt skap låst. Merk at borettslaget har fellesavtale på strøm, så beboer kan ikke bytte leverandør på eget initiativ.

5) Ventilasjon

Andelseier har ansvar for vedlikehold. Ventilasjonssystemet hos oss er basert på naturlig avtrekk, og det er ikke anledning til å sette inn vifter som presser luft ut av leiligheten, f.eks på bad eller kjøkken.

6) Balkonger

Andelseier har ansvar for vedlikehold på egen balkong. Si fra til borettslaget dersom det er oppstått skader, råte eller liknende. Merk at du kan ikke gjøre noe som endrer fasaden, som f.eks å male i annen farge enn det som er standard i borettslaget, sette opp markiser el.l.

7) Skadedyr

Andelseier har ansvar for å holde leiligheten fri for insekter og skadedyr. Du må også melde fra til borettslaget umiddelbart dersom du oppdager ubudne gjester.

8) Brannsikkerhet

Borettslaget har ansvar for at det anskaffes brannslukkingsutstyr, og i Engelsborg har alle fått utdelt brannslukker og røykvarsler. Andelseier har ansvar for at det blir montert, og at utstyret fungerer. Dersom det er feil på utstyr må du melde fra til vaktmester. I Engelsborg blir det organisert en årlig kontroll av brannslukkerne, men om du ikke setter ditt apparat ut til kontroll da, må du selv sørge for at kontroll blir utført på et annet tidspunkt.

9) Rømningsveier

Andelseier må sørge for at rømningsveier ikke er blokkert fra egen leilighet.

I Engelsborg er sekundær rømningsvei, i de fleste tilfeller, ut til egen, eller naboens balkong. Om du har rømningsvei til naboens balkong må det ikke settes møbler i veien, og sjekk at vinduet lar seg åpne. Kontakt vaktmester umiddelbart om vinduet ikke lar seg rikke.

10) Låser og nøkler

Andelseier har ansvar for at dørlåser til leiligheten er i orden og holdes ved like. Merk at borettslaget ikke har nøkler til din leilighet, så du må selv ordne med nye låser/nøkler etter behov. Dersom du fortsatt har lås basert på Engelsborg’s systemnøkler kan nye nøkler bestilles via vaktmester.

Nøkler/låser til hovedinngang og andre fellesområder er borettslagets ansvar, men andelseier kan gjøres økonomisk ansvarlig dersom borettslaget blir tvunget til å foreta arbeider/utbytting på grunn av f.eks at du har mistet nøkler til fellesområder.

FORSIKRING

Bygningene er forsikret gjennom borettslaget. Bygningsforsikringen dekker hele bygningsmassen, men ikke andelseiers innbo og løsøre. Andelseier må sørge for å forsikre sitt innbo og løsøre.